Der Energieausweis

Bei der Wohnungssuche konnten Mieter bislang nur sehr begrenzt ihre Wahl auch vom Energieverbrauch bzw. dem energetischen Zustand des Gebäudes abhängig machen. Dies wird sich ändern, weil die Bundesregierung aufgrund der Anforderung aus einer EU-Richtlinie über Energieeffizienz (2002/91/EG vom 16. 12. 2002, ABI. EG 2003, Nr. L 1, S. 65) die Einführung von Energieausweisen beschlossen hat. Diese sind potentiellen Mietern oder Kaufinteressenten bei Anmietung oder Erwerb einer Immobilie zugänglich zu machen. Im Energieausweis sind Informationen über den energetischen Zustand des Gebäudes ausgewiesen. Über den Vergleich mit anderen Ausweisen kann eine Marktbewertung vorgenommen werden. Wohnungssuchende Mieter aber auch Kaufinteressenten einer Immobilie können bei ihrer Wohnungswahl also auf einen möglichst guten energetischen Zustand achten. Je mehr Mieter bei der Wohnungswahl den energetischen Zustand in ihrer Entscheidung einbeziehen, je mehr werden Vermieter, so die Annahme der Bundesregierung, mittelfristig ihr Wohngebäude energetisch sanieren, um am Markt bessere Vermietungschancen zu haben. Das Zugänglichmachen des Ausweises ist natürlich überall Pflicht.

Mit der Einführung des Energieausweises soll mittelfristig der energetische Zustand bundesdeutscher Wohngebäude besser werden und damit über die Energieeinsparung ein Beitrag zum Klimaschutz geleistet werden.

Eine wohnungsweise Betrachtung des individuellen Energieverbrauchs eines Haushalts oder gar der zukünftigen Energiekosten wird mit dem Energieausweis nicht ermöglicht. Sie wäre wegen des unterschiedlichen Verbraucherverhaltens wenig sinnvoll. Ein Energieausweis mit gutem energetischen Zustand bedeutet also nicht zwingend für den einzelnen Mieter in seiner Wohnung einen niedrigen Verbrauch oder gar niedrige Wärmekosten, denn diese Verbrauchsdaten einzelner Wohnungen differieren stark in Abhängigkeit vom jeweiligen Nutzerverhalten und von der Lage der Wohnung im Gebäude. Für die Kosten ist neben dem energetischen Zustand natürlich vor allem der Wärmepreis von Bedeutung, über den die Energieausweise keine Aussage treffen.

Mit den Einzelangaben zum Endenergiebedarf und auch den sonstigen Angaben wird der Mieter wenig anfangen können. Beispielsweise sind Gebäude mit Lüftungsanlagen schwer vergleichbar mit Gebäuden, in denen ausschließlich über Fenster gelüftet wird.

Energieverbrauch: Alternativ zum o. g. Energiebedarf kann der Aussteller im Ausweis auch einen Energieverbrauchskennwert, auf Basis des erfassten Energieverbrauchs des Gebäudes in den drei vorausgegangenen Kalenderjahren oder Abrechnungsjahren, angeben. Die Ermittlung dieses Kennwertes ist zumindest bei zentralbeheizten Wohnungsgebäuden einfach. Im Ausweis wird für jeden Abrechnungszeitraum, der 12 Monate umfassen muss, die verbrauchte Brennstoffmenge in Kilowattstunden und der Anteil davon für Warmwasser angegeben. Der Verbrauchskennwert pro Jahr ergibt aus der Division der verbrauchten Energiemenge durch die Gebäudenutzfläche, multipliziert mit einem Klimabereinigungsfaktor, durch den Temperaturunterschiede zwischen den einzelnen Abrechnungszeiträumen ausgeglichen werden. Der auf dem (Farb) Bandtacho angegebene Verbrauchskennwert ist der Durchschnitt der drei Verbrauchskennwerte. Diesen mit den auf dem kleinen (Farb-)Bandtacho dargestellten bundesweiten Vergleichswerten Endenergiebedarf in Bezug setzen, hält der Brandenburger Mieterverein und Umgebung e.V. allerdings nicht für seriös. Bedauerlicherweise redet die Bundesregierung in der neuen Verordnung den Energieverbrauch schön. Dies geschieht zum einen bei der Berechnung des Energieverbrauchs durch Zugrundelegung eines Multiplikationsfaktors (1,2) für die Ermittlung einer Gebäudenutzfläche statt der (beheizten) Wohnfläche. Auf diese Weise werden viele Verbrauchsausweise im „grünen“ Bereich liegen, die bislang deutlich anders bewertet wurden. Zum anderen lassen die im Ausweis von der Bundesregierung dargelegten, völlig überhöhten Durchschnittsvergleichswerte für den Energiebedarf die tatsächlich ermittelten Kennwerte fast immer gut aussehen. Mit den deutlich überhöhten Vergleichsangaben wird grundsätzlich ein Bild erzeugt, in dem der energetische Zustand des Wohngebäudes besser erscheint als er es de facto ist.

Eine Entscheidungshilfe bei der Wahl der Wohnung sollte nur über den Vergleich von Kennwerten aus konkret vorliegenden Ausweisen anderer Wohngebäude im Umfeld erfolgen. Längerer Wohnungsleerstand ist durch Verringerung der zugrunde gelegten Fläche angemessen zu berücksichtigen. Verbrauchskennwerte können auch in Gebäuden mit Gasetagenheizungen berechnet werden, wenn der Energieversorger dem Aussteller die aggregierten Verbrauchsdaten für das gesamte Gebäude überlässt.

Was ist, wenn der dem potientellen Mieter vorgelegte Ausweis die Vorschriften der EnEV 2007 nicht einhält?

Mietverträge, die mit Kenntnis dieser Ausweise abgeschlossen wurden bleiben gültig.

Aussteller: Der Energieausweis muss vom Aussteller, nicht dem Vermieter, unterzeichnet sein. Die Gruppe möglicher Aussteller ist groß, z.B. Absolventen einer Hochschule der Fachrichtung Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, etc. oder z.B. Personen die zulassungspflichtiges Gewerbe im Bau oder Ausbau betreiben oder Handwerksmeister oder zulassungsfreie Handwerksbetriebe. Fortbildung bzw. Ausbildungsschwerpunkte im Bereich des energiesparenden Bauens sind erforderlich. Es muss auch erkennbar sein, ob die der Berechnung zugrunde liegenden Daten durch den Aussteller oder den Eigentümer erhoben wurden.

Energiebedarf: Der berechnete Energiebedarf wird als Energiebedarf und als Primärenenergiebedarf ausgewiesen. Als Maßstab für den energetischen Zustand werden beide rechnerischen Kennwerte in der Maßeinheit Kilowattstunde pro Quadratmeter und Jahr (kWh/qm/a) angegeben. Der Energiebedarf wird auf Grundlage von Bauunterlagen und unter Annahme von standardisierten Bedingungen, z. B. Klimadaten, Nutzerverhalten, Innentemperatur und Wärmegewinne berechnet. Der Primärenenergiebedarf umfasst zusätzlich die ökologische Bewertung (Erkundung, Gewinnung, Verteilung, Umwandlung) des Energieträgers (z. B. Gas oder Öel) außerhalb des Gebäudes. Die Angabe des Primärenenergiebedarfs ist zwar für den grundsätzlichen Klimaschutz interessant, kann aber zu Missverständnissen führen. So liegt beispielsweise für Gebäude, die mit Fernwärme aus Kraft-Wärme- Kopplung versorgt werden, der Primärenenergiebedarf unter dem Endenergiebedarf. Beide Kennwerte werden auf einem (Farb-)Bandtacho dargestellt. Diese können dann mit den Kennwerten anderer Ausweise dieser Gebäudeart verglichen werden. Mieter für die die Ökologie ganz oben steht, sollten die Primärenenergiekennwerte vergleichen. Allerdings besteht für diese Vergleiche nicht viel Auswahl, denn bei den vermutlich am häufigsten anzutreffenden Ausweisen auf Basis des Verbrauchs ist ein Primärenenergiekennwert nicht darstellbar. Mehr Vergleichsmöglichkeiten hat man also, wenn man die Endenergiebedarfskennwerte vergleicht. In diesen Vergleich sind grundsätzlich auch die Verbrauchsausweise einzubeziehen. Ein Vorteil: Beim Vergleich von Endenergiebedarf und/oder Verbrauch liegt man insgesamt auch näher an einem Heizkostenvergleich. Als weitere Vergleichsmöglichkeit ist im Energieausweis ein kleiner (Farb-)Bandtacho mit pauschalen bundesweiten Vergleichswerten des Endenergiebedarfs enthalten. Niedrige Kennwerte befinden sich auf dem Bandtacho, so dieser in Farbe abgebildet ist, im tiefgrünen Bereich. Ein schlechter energetischer Zustand mit hohen Kennwerten ist im gelb/roten Bereich des Farbbandtachos zu finden.

Die Angabe der CO²-Emissionen ist freiwillig. Der Nachweis auf Einhaltung von Vorschriften aus der EnEV bezieht sich nur auf Ausweise, die bei Neubau und umfassender Modernisierung auszustellen sind.

Was ist der Energieausweis?

Der Energieausweis soll Aussagen über den energetischen Zustand eines Gebäudes treffen. Es ist ein vierseitiges Formular, in dem nähere Angaben zu dem betreffenden Gebäude und Energiekennwerte dargestellt sind. Unter Umständen sind dem Energieausweis auch sogenannte Modernisierungsempfehlungen auf einem Beiblatt angefügt, die die Hersteller von Energieausweisen dem Vermieter oder Verkäufer einer Immobilie grundsätzlich mitliefern müssen. Es gibt Formulare für Wohngebäude, Nichtwohngebäude (z.B. Gewerbebauten) und öffentliche Gebäude (z.B. Schulen). In diesem Infoblatt wird im Folgenden nur der Energieausweis für Wohngebäude näher betrachtet. Energieausweise müssen bundesweit mit Inkrafttreten der Neufassung der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (Bundesgesetzblatt 2007, Seite 1519), - im Folgenden: ENEV 2007 -, zum 1. Oktober 2007 nach Inhalt und Aufbau einem der Muster aus der Verordnung entsprechen.
Der Energieausweis soll einen Vergleich ermöglichen und damit die Auswahl einer Wohnung beeinflussen können. Dazu wird im Energieausweis als Maßstab für den energetischen Zustand ein für das betreffende Wohngebäude ermittelter Energiekennwert angegeben. Es gilt generell, je niedriger der Energiekennwert, desto besser ist der energetische Zustand.

Ab wann gibt es Energieausweise ?

Beim Neubau von Wohngebäuden müssen Bauherren bereits seit geraumer Zeit Energieausweise erstellen und den Eigentümern aushändigen. Ergänzt wird diese Regelung nun durch die Neufassung der Energieeinsparverordnung. Danach müssen Energieausweise gemäß der neuen Verordnung

den potentiellen Käufern oder Mietern zugänglich gemacht werden, wenn Wohnungen oder Wohngebäude verkauft oder vermietet werden sollen. Für Räume, die nicht unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden, wie zum Beispiel Garagen oder Lagerräume, müssen keine Energieausweise zugänglich gemacht werden. Eine Befreiung gilt auch für Wohnräume, die für eine Nutzungsdauer von weniger als 4 Monaten im Jahr bestimmt sind und für Baudenkmäler.

Was bedeutet: „der Energieverbrauch ist zugänglich zu machen“ ?

Gemäß der EU-Richtlinie sind Energieausweise potentiellen Erwerbern oder Mietern vorzulegen. Die Bundesregierung hat mit Zustimmung des Bundesrates in der Energieeinsparverordnung unter Bezug auf die Ermächtigungsnorm von § 5a Satz 2 Nr. 6 Energieeinspargesetz – EnEG – festgelegt, dass bei Kauf oder Anmietung ein Energieausweis zugänglich gemacht werden muss.

Der Mieterverein Brandenburg und Umgebung e. V. geht davon aus, dass der Zweck der deutschen wie der europäischen Vorschrift nur erfüllt werden kann, wenn darunter die Vorlage des Energieausweises zu verstehen ist. Dies bedeutet konkret, dass der Vermieter zum Beispiel bei einer Wohnungsbesichtigung spätestens auf Verlangen des Mietinteressenten den Energieausweis vorlegt. In der Begründung zur Energieeinsparverordnung (BR-Drucksache 282/07) heißt es, dass noch während der Entscheidungsfindung des Miet- oder Kaufinteressenten die Einsichtnahme ermöglicht werden soll. Es wird allerdings ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Einsichtnahme durch Aushang z.B. während der Besichtigung oder durch Bereithalten im Büro des Vermieters oder Verkäufers geschehen könne. Wichtig wird auch sein, dass der potentielle Mieter bei der Wohnungssuche genügend Zeit erhält, den komplizierten Energieausweis in Ruhe zu lesen. Per Kabinettsbeschluss war zur Vereinfachung von der Bundesregierung ein Anspruch auf Kopie des Ausweises verankert worden, der leider vom Bundesrat wieder herausgenommen wurde und nun nicht mehr Bestandteil der Verordnung ist. Der Vermieter sollte es aber dem Mieter zumindest nicht verwehren den Energieausweis ggf. abzufotografieren.

Wird ein Energieausweis vom Vermieter oder Verkäufer nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich gemacht, handelt dieser ordnungswidrig. Das kann mit einer Geldbuße bis zu 15.000€ pro Fall geahndet werden. Anzuzeigen ist die Ordnungswidrigkeit bei der zuständigen Behörde. Dies kann z.B. das Amt für Soziales und Wohnen der Kommune sein. Ein ordnungswidriges Vermieterhandeln führt allerdings nicht zu einer Rechtsunwirksamkeit von Mietverträgen.

Wer ist „potentieller“ Mieter ?

Der Energieausweis ist laut Verordnung und auch nach EU-Richtlinie nur potentiellen Mietern oder Käufern zugänglich zu machen. Laut Begründung der Bundesregierung sei ein „potentieller“ Mieter ein Interessent, der ein ernsthaftes Interesse an der Anmietung einer Wohnung zeigt und beispielsweise ein Objekt besichtigt. Wer sich also vorab, z.B. telefonisch, über Zimmerzahl, Lage und Ausstattung informiert ist zwar ein Mietinteressent, soll aber demnach keinen Anspruch auf Information über den energetischen Zustand des Wohngebäudes haben.

Zwei Arten von Kennwerten

Die neue Verordnung ermöglicht Vermietern und Verkäufern grundsätzlich die Erstellung von zwei verschiedenen Berechnungsarten des Energiekennwertes. Auf Seite 2 des Energieausweismusters wird der Energiekennwert aufgeführt. Der Energiebedarf wird auf der Grundlage der Bauunterlagen bzw. gebäudebezogener Daten unter standardisierten Bedingungen ermittelt.

Die energetische Qualität lässt sich so unabhängig vom Nutzerverhalten berechnen. Erlaubt ist unter speziellen Bedingungen aber auch die Berechnung eines Energieverbrauchskennwertes, der altenativ aber auch zusätzlich auf Seite 3 des Ausweises benannt werden kann. Das Musterausweisformular der Bundesregierung sieht also beide Versionen vor. Dem Verbrauchskennwert liegt der Energieverbrauch gemäß der letzten drei Abrechnungsjahre für Heiz- und Warmwasserkosten zugrunde. Umfangsreicher Wohnungsleerstand ist angemessen zu berücksichtigen. Der Verbrauchsausweis wird von der Wohnungswirtschaft favorisiert, weil die Ausweise erheblich billiger sind und von den Abrechnungsfirmen als Nebengeschäft für ca. 30 – 50 € pro Stück miterstellt werden können. Außerdem zeigen Untersuchungen, dass der Verbrauchskennwert offenbar etwas günstiger ausfällt als die vereinfachte Berechnung nach Bedarf.

Das Wahlrecht zwischen den beiden Kennwerten besteht grundsätzlich für Wohngebäude ab 5 Wohnungen. Für Eigentümer besteht eine Pflicht zur Erstellung eines Bedarfsausweises nur dann, wenn ab dem 01.10.2008 ein Energieausweis für ein Wohngebäude unter 5 Wohnungen erstellt wird, dessen Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde oder das nicht mindestens die Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung erreicht.

Wie lese ich einen Energieausweis ?

Energieausweise müssen gemäß einem Muster aus der Energieeinsparverordnung erstellt werden. Ob der jeweils dem potentiellen Mieter zugänglich gemachte Ausweis dem Muster entspricht, ergibt sich dadurch, ob er Informationen zu den im Folgenden genannten Punkten beinhaltet.

Gültigkeitsdauer: Energieausweise nach der neuen EnEV sind 10 Jahre gültig. Achtung: Energieausweise gemäß älterer Energiesparverordnungen und Ausweise, die vor dem Inkrafttreten der EnEV 2007 von Gebietskörperschaften, zum Beispiel Kommunen, oder in Anwendung der Regeln des Entwurfs der Bundesregierung nach dem 25. 4. 2007 erstellt worden sind behalten ihre Gültigkeit, allerdings höchstens 10 Jahre ab Tag der Ausstellung.

Gebäudedaten: Aufzuführen sind Gebäudetyp, Adresse, Gebäudeteil, Baujahr und Baujahr der Anlagentechnik (Heizung), Anzahl der Wohnungen und die Gebäudenutzfläche. Diese Fläche ist bei Mehrfamilienhäusern das 1,2-fache der Wohnfläche, bei Ein- und Zweifamilienhäusern das 1,35-fache.

Bedarf oder Verbrauch: Im Ausweis ist zu erklären, auf welcher Grundlage die Berechnungen erstellt wurden, dem Energiebedarf oder dem Energieverbrauch. Denkbar ist auch, dass beide Berechnungen vorgenommen werden.

Andere Konsequenzen können sich jedoch ergeben, wenn der Ausweis Bestandteil des Mietvertrages geworden ist (siehe unten). Hat der potentielle Mieter einen gegenüber den EnEV- Anforderungen fehlerhaften Ausweis zugänglich gemacht bekommen, kann er bei der zuständigen Behörde eine Anzeige erstatten, die dann zu einem Bußgeld von bis zu 15.000 € für den Vermieter führen kann.

Im Grundsatz kann der Mieter bei der Wohnungssuche die Endenergiebedarfskennwerte und die Verbrauchskennwerte miteinander vergleichen.

Vorsicht bei der Bewertung

Bedarfsausweise auf Basis eines vereinfachten Verfahrens haben keine höhere Qualität als Verbrauchsausweise zentral beheizter Wohngebäude mit mehr als fünf bewohnten Wohneinheiten. Vorsicht ist bei Verbrauchsausweisen geboten, die für Wohngebäude unter 5 Wohneinheiten erstellt werden oder die einen umfangreichen und stetig wechselnden Leerstand haben. Deren Aussagekraft ist wegen des deutlichen Einflusses des Nutzerverhalten beschränkt.

Mietrechtliche Auswirkungen

Mietrechtliche Ansprüche ergeben sich aus den Informationen des Energieausweises nicht, es sei denn der Ausweis wird ausdrücklich Bestandteil des Mietvertrages. Ist Letzteres der Fall, dann ergeben sich unterschiedliche Möglichkeiten: Stimmt der tatsächliche energetische Zustand nicht mit den im Energieausweis festgehaltenen Informationen überein, so kann es sich um einen Mangel handeln, beispielsweise dann, wenn ein hoher Verbrauch im Gebäude, ermittelt aus der nächsten Heizkostenabrechnung erheblich abweicht von einem guten Verbrauchskennwert im beigefügten Energieausweis. Voraussetzung ist, dass erkennbar mit dem Ausweis die Zusicherung bestimmter energetischer Eigenschaften verbunden ist. Andererseits wollen manche Vermieter gerade eben diese Mangelbeseitigungsansprüche ausschließen, in dem sie dem Mietvertrag einen Ausweis mit einem schlechten energetischen Zustand beifügen. Vorsicht ist für Mieter daher immer dann geboten, wenn ein schlechter Kennwert vertraglich zugesichert wird. Allerdings kann durch die Vereinbarung eines Kennwertes nicht jeder Beseitigungsanspruch für Mängel z. B. an der Gebäudehülle oder der Heizungsanlage ausgeschlossen werden. So kann auf jeden Fall für neu eintretende Mängel der Kennwert auf dem Ausweis keine Eigenschaftszusicherung darstellen.

Die Kosten für den zugänglich gemachten Energieausweis sind weder vom potentiellen Mieter noch von der schon im betreffenden Gebäude wohnende Mieterschaft zu erbringen. Die Erstellung von Energieausweisen gehört nicht zu den Betriebskosten, weil es schon an dem zur Betriebskostenumlage notwendigen Merkmale des laufenden Entstehens mangelt.

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